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广州别墅:文化静脉供血不足,别墅是房屋的墓志铭




广州别墅:文化静脉供血不足,别墅是房屋的墓志铭 



   文 /兰马






本文发表于博锐|boraid|
  别墅,是个“舶来词”,定义教多,若从房地产而言,我认为分开解释比较合适,即“别,乃别院;墅,乃乡野之土”。现代社会,其“别墅”赋予了更多可容纳的“时尚、财富、名望”等外延性物质以外的文化元素,因此居住者要么即富非贵,要不即贵非富,更多的是即富即贵之人,如此别墅也就变得愈加神秘。广州的别墅具有悠久的历史, “东山少爷、西关小姐” 这句当地俚语,或多或少放映出当时那个年代的“别墅”盛况,直今我们还可以从古老的旧院墙壁上依稀看见历史的踪影。可时光如梭,二十一世纪的广州“新别墅”业已发现巨大变化,此事已非彼事,彼物已非此物。



线路图:二沙岛出发,挺进番禺,再折回广州,直奔花都



  二沙岛,广州新别墅的发源地、集聚地,也是广州新别墅发展的一个缩影。二沙岛的别墅圈成就于上世纪九十年代,如新世界棕榈园、金亚花园,有着“天时地利人和政通”的优势,曾经被广州市民称为“富人区”,一时披上了一层神秘的面纱。毕竟,中心城区的用地有限,而别墅则是单位“用地”做多的房产终极产品,因此对于“土地”的获得则显得尤其关键,“土地”的丰富与否,成为广州新别墅的发展线路指向标。



  所以就出现了这样一条线路图:从二沙岛出发,挺进番禺,再折回广州,直奔花都而去。

现在,二沙岛的土地资源极其稀缺,可供别墅建筑用地的可能性很少,但其二手别墅市场特别热络,有人预计二沙岛将成为广州二手别墅市场的“火车头”。在广州新别墅发展过程中,我认为可划为四个时期:第一时期为上世纪九十年代后期,代表作是二沙岛;第二时期为2000—2003,也曰番禺时期,代表作碧桂园、富豪山庄、绿茵岛别墅、锦锈香江花园、雅居乐;第三时期为2002——2004,也曰凤凰城时期,代表作凤凰城;第四时期为2005以后,可曰广佛都市圈与机场时期,代表作祈福南湾半岛,其中2002年被业界成为广州“别墅年”,城市中心地带与郊区均销售火爆。



  但仅从板块分,可分为以下几个区域:

  广园东板块:广州最大型的纯别墅住宅小区碧桂园·凤凰城就坐落于此。其凤湖苑独立别墅、半山环岛面湖的龙翔台首府别墅、甲天下别墅园一推出市场,就受到买家一致追捧。由于拥有纯美式的高尔夫球场和纯美式的湖景别墅,售价高达2500万元的庄园城堡别墅,亦买者众。

  华南板块:广州雅居乐花园别墅“欧洲故事”,由于拥有私家码头等高附加值配套,高性价比吸引了相当多的买家,销售火爆异常,首推的77套别墅在内部认购期间便全部售罄;而。番禺纯别墅社区的绿茵岛总共仅有242套独立别墅,以“地铁上建别墅”的地理优胜,在中国分墅市场极其罕见;锦绣香江花园一直以别墅开发见长,其目前别墅售价已比早期上升了20~40%,其单价由7000元升至近万元。尤其是在2004年才推上市场的“清华坊”,以中国院落的建筑风格“独步”广州的以欧美建筑风格为主流的别墅市场,一时掀起了一股中国院落热。



  南湖板块:南湖板块一直以其风景优美、风水奇佳等优势吸引着众多别墅置业者的眼球,板块内依山傍水的山水庭苑,推崇自然人居,吸引了不少海归派人士;桐林美墅馆首期占地面积120亩,其中包括33套面积270~420平方米的独立别墅,46套面积290平方米的联体别墅。该批别墅户型面积大,最小的一套也有270多平方米。其中最最顶级的一套独立别墅,连私家泳池、花园占地面积达1000多平方米,由于环境优雅,销售成绩相当理想。广佛都市圈与机场板块:大佛山的行政区的建立,从而形成了一个广佛都市圈,另广州新机场迁移花都,这两个政策利好,为广佛都市圈与机场板块的别墅市场增添了强劲的发展动力。闻名于业界的祈福新村房地产开发公司在南海投资开发的祈福南湾半岛便是该板块的成功之作,自开盘来经久热销。据悉,万科已取得南海黄岐区泌冲岗的土地一块。该地虽属南海,却因毗邻广州,商贾兴旺,素有“中山九路”之称。万科计划在此加快别墅建设速度,在3年内建造一个“南海四季花城”。花都别墅则以超地价格,均价范围大概为4500—8000元每平方米,几乎就是普通楼房的价格,市场前景极其看好。



  据悉,番禺的别墅用地已接近饱和,而别墅新贵无疑就是“土地”储备丰富的花都、增城以及广佛都市圈,也是未来广州新别墅的发展方向。

价格图:别墅低过豪华洋房 市场日渐平民消费



   最近,广州被某知名媒体评为“最说不清的城市”,近年,在广州别墅市场出现“怪事”、“奇事”,也是“最说不清”的。按理,别墅作为财富的象征,应与洋房拉开相对较大差距才算合乎情理。可事实上,广州新别墅价格却低于豪华洋房,出现别墅与洋房大错位,别墅“洋房化” 豪宅“别墅化”,在中国房地产实属另类。



   800万元以上一套公寓,甚至3000万一套洋房在广州市区也属平常,可一栋别墅标价40万,你就会惊呼:“又是一个不负责的炒作?”其实,这不是炒作,而是广州别墅市场真实的事实,业界对此褒贬不一。



   广州市市区,仅以珠江新城的新江别墅与珠江边的江景豪宅为例,江景豪宅售价越走越高,例如金海湾,最高售价已达到每平方米18000元,凯旋会高价单位售价每平方米也超过20000元。但珠江新城别墅每平方米售价不超过18000元;目前,据悉广州市区内最高档高贵价的别墅大约接近2000多万元,而凯旋会最高价单位售价却高达3000万元!



  广州郊区,该现象仍然如此。华南板块的星河湾年初推出的“星座”,售价高达每平方米8000多元以上,被业界称为中国豪宅典范。相距不足一点五公里的绿茵岛别墅、南浦海滨花园别墅的售价低于每平方米六七千元,绿茵岛别墅有的总价不超过85万元。



   别墅与洋房市场的两极分化,它们到底是谁动谁的奶酪?众所周知,别墅与其它住宅产品最大的差别在于面积,其次就是价格与环境。别墅面积普遍较大是其最大优势,可如今广州豪宅面积也在面积打做文章,“面积”已无多少优势可言。例如某洋房楼盘最大的单位面积高达1500多平方米。可有的别墅其面积也只有200平方米以上而已,因此两者间的“面积”界线变得越来越“模糊”。所以,广州在房产市场出现了豪华别墅不愁卖平价别墅不够卖,及顶级洋房有人卖平价洋房不缺买的可喜现象。



  目前,60—200万左右的别墅,为大众化别墅,一般位于较为偏远的番禺、花都、增城等地,购买者多是白领一族;200—400万的别墅则为主流。200~300万价格区间的别墅主要是买家是一群年龄在35~45岁之间、事业稳定的公务员以及私企业主、外企高级管理人员。他们绝大部分在市区已经有了一套以上的住宅,到近郊买别墅追求的是一种舒适的居住环境以及一种社会的认可,以此证明自己为成功人士。但小区所营造的人文环境以及楼盘品质的高低则将直接影响他们的购买决策;400—1000万以上的别墅为尊贵化别墅,其买家基本上是一些私企老板或者是一些名流、明星,白云堡及二沙岛的不少别墅都属于此类,此别墅的供应量不会太大,供求关系趋于平衡。至于超过1000万的别墅,则是超过正常运作市场的“产物”,当以“奇货”特殊论之。



  有人说,别墅与豪华洋房价格大比拼,犹如美女与野兽关系,开发商的 “平价别墅”运动,及“贵族洋房”运动,引发了新一轮房产消费新革命。心电图:文化静脉供血不足,别墅是房屋的墓志铭



  别墅,当以经济价值为圆心,文化底蕴为半径,如此形成的一个具有浓厚的生活品味的环境部落,超越物质之上,身份象征之里,个人品牌的浓缩之中。但在广州,别墅似乎像一个稻草人,徒有外表的“形”,少了内在的“魂”。



  据调查,广州别墅的购买者以内地买家为主,其占总数比例高达87%,其次为港澳台同胞,所占比重为11%,其余2%为海外人士。在潜在客户问卷中,港澳台同胞及外籍人士对广州别墅表示出特别明显的“不屑状”,具购买意向的比例仅为8%。这在中国同等城市中实属难以理解。譬如,上海别墅消费的市场,其人群购买比例就比较合理,上海籍人士占38%,外省市买家占27%,港澳台同胞占26%,其余9%的买家则为外籍人士。 广州曾是港澳同胞在内地购房置业的首选城市,但如今却“舍近取远”,北上置业于上海、北京等城市,广州别墅缺少“文化内涵”便是其致命硬伤!



  别墅不能缺乏文化,更非仅仅是张扬财富的载体,“内秀其中”,把文化与品味纳入居住生活之中,否则只是一栋了无生命活力的建筑物而已,文化才是别墅的通行证。我认为,别墅之所以为别墅,相对普通住宅而言,必须具有以下特色:第一最具创新空间;第二最具差异化的竞争;第三最具有本土人文风格,第四最具社会现象,体现住宅与自然、城市、人文、地标等文化领域里的互动与互补;第五最具财富与名望象征。因此,广州别墅对于文化的挖掘严重供血不足,“拿来主义”应用的比较多,几乎是千篇一律的欧美建筑圈的“翻版”,无半点“岭南”建筑特色,如何将居住理念引用入别墅设计与建筑之中,突出广州深厚的文化底蕴,真正走向一条具有羊城历史、地理、文化特点的“纯广州化别墅”之路还需探索与实践。



  广州不缺别墅,缺的是文化与品位。广州别墅先天性静脉供血不足,对市场的带来的不良影响也是深远的。可现在不良表现在:第一别墅的主要消费层却是中产阶层,而真正富人购买的比例较少,不到10%,别墅平民化是别墅缺少文化积淀的经济杠杆所致;第二别墅不应所谓的“大盘”化,如此与公寓也何区别,扩张文化的空间便受到限制,而且还破坏了原有环境;第三别墅不应是“金钱”拥有的炫耀物。在广州,别墅成了“有钱人”的一种可买可不买的奢侈品,而非生活中的必需品,更非是强调生活品质外,一种身份与地位的象征。所以,在占有各资源的同时,尽量挖掘与增添别墅的附加值,使其真正成为文化与财富的象征,而不仅仅是一栋建筑物,使别墅不是第一生活居所,而是最终的文化居所。


发布时间:2009/4/9 13:06:31  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
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