登陆入口:
个人 中介 [个人注册]  [中介注册]

广州国土房管局:二手房网上签约指南




日前,广州市国土房管局公布了《广州市存量房(二手房)网上交易规则(征求意见稿)》(简称“意见稿”),今年内广州所有二手房交易都要和一手房交易一样采取网上签约的方式。同时,房管局还公布了《存量房买卖合同》(示范文本)和《房地产中介服务合同》(简称“服务合同”),与网上交易一起配套执行。随着新政策的实施,广州市二手房买卖的交易程序将发生很大的变化。

  早在2005年,广州就开始推行一手房网上签约交易,今年又把这一网上签约的做法引入二手房交易。“意见稿”规定,凡是已经拿到房产证的二手房交易都要通过网上交易系统办理,进行网上签约。市国土房管局房地产中介服务管理所所长史小明表示,凡是登载在网上的二手房信息都经过房管局查核,不存在产权不清晰的问题。实施网签后,买家不必逐家中介查盘源和看房,只要进入阳光家缘网站,轻点鼠标就能了解到市场上大部分的放盘信息;买卖双方市民签订了网上合同后,可以随时查看房屋的交易状态,如递件、完税、过户、领新证等信息。

  网上交易步骤

  1

  签订中介服务合同

  新规实施前:除非是独家放盘,业主放盘一般不会先签订中介服务合同,对业主的行为基本没有限制,例如与经中介介绍的买家私下签约(即“飞单”),业主没有任何责任。

  新规实施后:如果希望把自己房子的信息发布到网上就必须先和进行了网上签约数字认证的中介公司签中介服务合同,对放盘业主有了诸多限制。在“服务合同”中规定,业主与中介介绍的客户私下交易的,中介可以要求业主支付中介服务费和一定额度的违约金。如果买卖双方没有经过中介公司的,就不需要进行这一步骤。当然,业主也可以选择先口头放盘,待有买家购房时再签订中介服务合同,然后办理后面的手续。

  ■特别提醒1.业主仍可到多个中介放盘有市民担心与中介签了“服务合同”后只能与该中介交易。“意见稿”明确业主可以和多个中介签订“服务合同”。该合同有独家放盘和非独家放盘的选择,选择非独家放盘就可以同时在多个中介公司放盘。除非业主怕麻烦,否则不建议独家代理放盘,因对业主有诸多限制,即使自己找到买家也可能难以交易。

  2.明确中介费和税费缴交情况业主必须留意“服务合同”中关于中介费金额和税费由谁付的条款,如业主采取实收价卖房,须注明中介费为零,税费全部由买方支付。

  ■专家点评

  中原地产市场总监李粤湘表示,业主放盘要与中介签署“服务合同”,可能会遇到部分业主不愿意签合同的情况,如果中介公司坚持,可能会让盘源减少,但这一做法规范了市场,一旦业主和买家出现“飞单”现象,中介可以维护自己的利益。

  另一中介公司负责人表示,即使与业主签了“服务合同”,仍难杜绝“飞单”行为。有时候一个买家会通过多个中介公司找业主,中介公司很难找到业主“飞单”的证据。

  网上交易步骤

  2

  把放盘信息发布上网

  新规实施前:放盘信息只能由放盘的中介公司进行推介,市民要到中介地铺或到中介公司的网站才能了解到二手房的部分信息。

  新规实施后:放盘信息发布上网后,公众可以进入网站浏览放盘信息,内容包括:房屋所在区域、房屋性质(住宅、写字楼、商铺等)、建筑面积、拟转让价格、“服务合同”期限、委托性质(是否独家委托)、存量房买卖合同的示范文本、房地产中介服务机构及从业人员姓名和联系方式、其他需公布的信息。

  ■特别提醒1.“服务合同”和网上信息可撤销业主把放盘信息登载到阳光家缘网站上,如果不想卖楼或者卖楼条件有变化的可以要求撤下相关信息。业主只要与中介签署修改或解除合同的书面协议,中介就可以在网上修改或撤销合同。

  2.不会泄露个人资料放盘后,并非所有信息都反映到公众浏览的阳光家缘网站上,在网站上登载的只是模糊信息,不会泄露业主的个人资料。

  3.业主签订“服务合同”后自行交易的要通知中介

  业主以往只是口头放盘,如果自己找到买家并不需要通知中介公司。实施网上签约后,业主如果已经签订“服务合同”的要自行交易,需书面通知中介,再由中介撤下网上放盘信息。

  4.业主个人无法网上放盘网上签约交易由中介公司购买数字证书进行网上放盘,业主个人并不能进行网上放盘。

  5.不同中介放盘房源可能相同业主可通过不同中介公司在网上放盘,买家在网上可能看到不同中介公司推荐同一个房源,买家不要担心是一房多卖,在交易系统后台数据中,同一个房产证号只能进行一次交易。也就是说,买家通过A中介签约了这套房,B中介就不能再交易了。

  6.认真看清楚买卖合同据“意见稿”规定,网上放盘的房子不仅有房子的资料,还附有《存量房买卖合同》,买家看房时还要留意清楚买卖合同条款。

  ■专家点评

  天河南路一小中介公司负责人担心随着二手房网上签约的实施,小中介将更难和大中介公司竞争。她说:“随着盘源信息发布到网上,大中介有可能发动大批人员来‘巡楼搜盘’,小中介公司难以和他们竞争。”该负责人还表示,据房管局信息透露,中介公司要做网上签约要有一套数字证书,而且价格不菲,“我们小中介公司都是小本经营,一下子增加这么多成本,还能否再生存下去?”

  李粤湘则表示,随着放盘信息统一在一个网站公布,买家私下找业主交易进行“飞单”的情况可能会增多。她说:“尽管网站上公布的放盘信息有一定模糊性,但买家还是能很容易找到业主的。”

  网上交易步骤

  3

  网上签订二手房买卖合同

  新规实施前:交易合同是由中介提供的,不同中介有不同版本,容易出现纠纷。新规实施后:中介为业主找到买家后,三方签署统一的《存量房买卖合同》,信息更加齐全,更能保障买卖双方权益。

  ■特别提醒1.成交价格难报低现在市民买卖二手房经常会通过报低房屋成交价来降低营业税、个人所得税和契税,以后将很难做到这一点。房管局将记录放上阳光家缘的二手房信息,包括放盘价、成交价等信息,放盘价和成交价相差太远的个案会被核查。随着网上签约的实施,买卖双方网上签署的购房合同才具有法律效力,如果买卖双方刻意报低房价成交价,一旦出现纠纷,业主难以获得有效保障。

  “意见稿”规定,中介公司或中介人员协助买卖当事人虚报成交价格的,将由市国土房管局根据与有关房地产中介服务机构签署的《广州市存量房网上交易系统监管协议》,暂停该机构及其从业人员网上交易资格一至六个月,情节严重的取消网上交易资格。

  2.中介费最高为买卖双方合收3%

  据了解,目前广州市对二手房买卖中介费收费标准的规定为房价的3%。但房价的3%是买卖单方的付费最高限价还是买卖双方合共付费的最高限价,有关部门一直没有给出明确的答案。所以,个别大型中介公司往往按买卖双方各收房价3%的中介费标准进行收费。《存量房买卖合同》规定,房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,最高不超过成交价格的3%。也就是说,中介只能收取买卖双方合共房价3%的中介费,如果超出标准市民可以投诉。

  ■专家点评

  业内人士表示,房管局公布的《存量房买卖合同》统一了中介公司的买卖合同文本,应能减少合同纠纷的产生。

  网上交易步骤

  4

  进行银行资金托管

  新规实施前:买卖双方愿意做银行资金托管的情况并不多新规实施后:网上签约被要求进行银行资金托管。中介公司在与买卖当事人上网签署买卖合同前应如实告知相关事宜,并协助当事人办理交易资金托管手续。

  ■特别提醒1.资金托管不需付费据悉,目前多家银行已经实现二手房款资金托管,市民只需到银行签署资金托管协议就能进行托管,不用支付手续费。

  2.房价1%以内的订金不需要托管按规定,除了订金外的购房款要全部进行资金托管,中介公司不能代为保管费用。只有低于房价1%的费用可以作为订金,高出部分也必须放入银行,也就是说一套100万元的房只能收1万元的订金。

  ■专家点评

  业内人士表示,整个交易买卖流程实行网上签约加上资金托管,会让交易时间有所延长。

  网上交易步骤

  5

  办理过户手续

  新规实施前:申办二手房过户手续后无法了解交易的状态到达哪一步。新规实施后:买卖双方签订《存量房买卖合同》后,可以随时查询过户手续的每一步骤,不会担心中介隐瞒情况。

  ■特别提醒以往交易时,曾出现房屋产权或买家房贷按揭出现问题,导致房屋交易过户无法完成的情况。网上签约最大的好处是买卖双方可随时通过阳光家缘查询二手房交易状态,如签署买卖合同、递件、完税、过户、领新证等,马上就可知道交易过户手续走到哪一步。

  ■专家点评李粤湘表示,过户手续的办理没新变化,但网上签约能查阅交易状态,的确能使信息透明化,这将要求中介公司工作更规范。

  网上交易步骤

  6   

  撤下房屋合同、信息,完成网上交易

  



来源:搜房网

发布时间:2009/4/13 10:48:33  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
关于我们 | 联系我们 | 服务声明 | 合作伙伴
  Copyright @ 2007-2009 020zufang.com 粤ICP备13049706号-4
联系电话:4008-223-993 客服QQ:广州租房网在线服务  联系广州租房网管理员  罗先生 
版权所有 广州租房 广州租房网