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商铺投资案例大集锦:如何考评商铺投资价值?




商铺与住宅虽同为房地产的品种,但两者投资所关注的因素却各不一样。住宅投资一般关注地段、生活配套、出租率、回报率、物业管理等指标,而商铺投资的关注要点,却比住宅的项目要多得多,也复杂得多。

商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素,街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等等。尽管商铺投资要考虑的因素较多,但万变不离其宗,考评商铺投资价值有两项指标是总结性的,一是及时租金回报率,一是增值空间。

一、及时租金回报率

商铺投资租金回报率是:(月租金×12个月)÷商铺总价,如一个商铺的单价是6万元每平方米,月租金达到300元每平方米,那么它的投资回报率是6%。国际上有个“15年收回全部投资”的公式,即年回报率达6.66%,就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8%的模式,实际上只是一种营销操盘的方式,其目标就是让年回报率能达到月供标准,从而刺激投资。

不同的商圈、地段,商铺投资回报率不同。深圳有市级商圈、次市级商圈、区域商圈等不同等级的商圈,其商圈的成熟度不同,商铺租金回报率差别比较大。如在成熟的东门、华强北商圈,商铺及时租金回报率可达到6-10%,甚至更高;福田、南山等逐渐成熟中的商铺及时租金回报率一般在6%左右;而开发中宝安中心区、龙岗中心城及时租金回报率则相对较低。

值得一提的是,商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念,租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用,同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。



来源:搜房网

发布时间:2009/1/9 13:44:24  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
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