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2009年广州写字楼出租




    "住禁商"松绑 广州写字楼短期忧长远喜?

“企业(公司)、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册被允许”,一向多变的“住禁商”,近期再次出现松绑。对那些正急于节省开支的企业来说,无疑又多了一条路子,只是2008年也出现了颓势的写字楼特别是乙级写字楼,这更多的只是负面消息。

  所以,有媒体称“住禁商”松绑对写字楼是雪上加霜。原本就客源减少、租金下滑的写字楼面临更大的困境。

  在承认“住禁商”松绑短期对写字楼有较大冲击的情况下,有业内专家认为,目前的“住禁商”松绑从长远来看,对写字楼反而有“喜”。

  低端写字楼又增一座大山

  “早在半个月甚至一个月前,住宅办公已经开始放松了,”中立地产董事总经理文志坚透露,一些企业在住宅里办公也能申请到“牌照”。这次政策明文规定为“住禁商”松绑,只是让住宅办公、经商正规化了。

  “住禁商”松绑,政府更多可能是从企业的减负上考虑。不过,这对写字楼特别是乙级写字楼来说,这不是减负而是在头上又增加了一座大山,因为广州目前写字楼出租正遭遇近几年来的最大困境。例如日前新业主接手健力宝大厦后,投入了比较大的人力、物力进行推广,收效依然不大,吸引到新进驻的企业并不多。

  健力宝大厦只是整个市场的一个缩影,在珠江新城、环市路、天河北等商务区,写字楼租金从去年第四季度以来就有了很大幅度的下调,部分中低端写字楼的租金甚至下调了40%左右,空置率依然在上升。“住禁商的松绑,住宅无疑会吸引走大批新增的客户,一些处于创业阶段、新成立的公司等,就更加不会选择在写字楼办公了。”日前中立地产碰到一个客户,原计划在天河租300-400平方米的写字楼办公,后来因为住宅办公放松而转租了天河北的住宅。

  “住禁商松绑确实会对乙级、商务写字楼造成一定的冲击,”广东中原(工商铺)商业部营业总监朱辉认为,在生意难做的情况下,不仅新增的企业可能会到住宅办公,甚至一些原先在低端写字楼办公的企业,也会换到住宅办公。广州写字楼租金在去年第三季度达到本轮上升期的最高峰,第四季度之后开始一路下降,甚至连中信广场也从最高的170元-180元/平方米下降到目前的整体130元/平方米左右水平,在住禁商松绑的冲击下,写字楼只有继续降低租金来对抗。无论如何,写字楼的管理费等都不可能降到住宅的水平,其成本总比住宅要高,即使降低租金,也难以挽留企业的外流,更勿论吸引更多新的企业进驻了。

  出售写字楼要押后推

  “住禁商”松绑,直接影响到的是写字楼的出租,对出售写字楼的售价则还没太大影响,珠江新城在售写字楼的价格继续照旧。“出售写字楼价格坚挺,依靠的是供应量很少,”文志坚分析,总有企业要买办公场所,因此无论怎样写字楼都有成交,开发商也不会在价格上有太多让步。“甚至有些写字楼的叫价还有所上升”。

  “住禁商”松绑对出售写字楼不可能不造成一定的影响,只是这种影响还未体现成交阶段而已。据称,原有七八个包括裙楼在内的写字楼项目,计划在今年上半年推售,因为开发商原估计今年上半年市场会有转机,“住禁商”的松绑,使这些项目的推售计划再次押后。当这些项目押后推出时,估计其定价比原计划会再次降低。

  长远有益写字楼

  “住禁商”松绑对写字楼市场的这些冲击,只是从短期来看、来分析的,从长远来看,该政策未必一无是处。

  在目前情况下,保住更多企业生存是最重要的,只要企业能生存下来,当经济条件好转时,这些在逆境中仍能生存的企业会迎风发展,当这些企业的生意做大后,必须讲求企业形象及门面,必须进驻正式写字楼办公,写字楼需求将持续爆发。假如现在企业在写字楼里死撑,最后可能是企业倒闭,然后写字楼需求日益萎缩,写字楼市场必将经历更长的寒冬。

  所以,“从长远角度考虑,住禁商松绑反而利大于弊。”

  -行家观点

  住宅裙楼禁商用,好事?

  日前,广州市规划局公布《广州市城乡规划管理技术规定(草案)》(以下简称《规定》),征求市民意见。《规定》除旧城规划确定的传统商业街区外,住宅裙楼不得设置商业(含饮食业)用房。对此,市场有不同的声音,弹者居多数,但也有业内人士认为,该规定是好事!

  除了珠江新城、天河南、淘金路、江南西等区域的裙楼,广州多数区域的裙楼经营状况并不理想。甚至在天河北及龙口东一带,也不断有裙楼因原业主撤场,要重复招租。裙楼之所以经营困难,主要原因是广州的裙楼商铺过多,广州新出的小区多数1-5层都设为商用,远超出了市场需求;其次,就是部分裙楼并不适合做商业。实际上,广州一般只需求临街的裙楼,二层或以上的裙楼,出租、经营都非常困难,不少裙楼最终只能空置,造成了资源的浪费。

  既然如此,开发商为何仍热衷于建裙楼商铺?“为了更多地抵押贷款,”广东中原(工商铺)商业部营业总监朱辉分析,裙楼社区铺在市场上不受欢迎,但在银行抵押的估价仍很高,抵押贷到的款项比住宅要高得多。所以,即使裙楼商铺经营困难、出租困难,开发商还是要建。住宅裙楼禁商用,可以有效地防止开发商套钱,另一方面,可以有效降低裙楼的空置,减少资源浪费。 

  -相关链接

  住改商放宽

  利好商圈发展

  “住改商”不再“一刀切”禁止,影响到的不仅有写字楼,还有商铺。这些影响,主要体现在天河南、淘金路、江南西等住宅营商氛围浓厚的商圈。

  合富置业专业人士介绍,住改商条件放松,甚至连未纳入社区商业网点规划的“住改商”,在不存在污染扰民、安全隐患的情况,符合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下,也予以保留,逐步引导其向街道内适宜发展和选择发展的地段搬迁。此举能在居民日常工作以及商业经营之间取得平衡的话,将会令天河南等区域的商态朝着良好的方向发展。 (张秀钦)



来源:搜房网

发布时间:2009/4/8 13:35:18  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
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