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广州二手房交易流程




  
  

  4月2日~4月22日,广州市国土房管局开展“存量房网上交易规则”咨询活动,据有关人士透露,该新政最快在今年年底推行二手房网签。地产中介人士表示,这是广州市二手房市场的一个新举措,有望令二手楼市的信息更趋向公开化和真实化。  

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  广州市存量房交易的市场占有量逐年增大,2008年存量房交易登记共60728宗,占全部房屋交易的45.92%。随着房地产市场的发展,越来越多的房屋将进入二手市场,未来住房二、三级市场将成为房屋交易的主要市场。二手房网签时代即将来临,本报记者采访了房管局、中介公司及消费者代表,听听各方对这一新政的看法。文/图:记者李凤荷 

  房管局:网签可以防止交易弄虚作假 

  广州市国土房管局有关人士表示,在传统交易模式下,交易过程中容易发生买卖双方虚报成交价以偷税漏税、合同条款不公平、房地产中介违规操作、提供虚假交易以欺骗房款等违法违规行为,政府部门对存量房交易行为的管理往往在交易纠纷或违法违规行为发生后才能介入,管理比较被动。通过存量房网上交易系统,买卖当事人可通过统一、规范的网络平台放盘、签约、交割交易资金并完成交易,买卖双方当事人及房地产中介的交易行为和操作行为得到监管,全面、实时规范存量房交易行为,保护各方当事人的合法权益。 

  中介公司:网签或致行业新一轮洗牌 

  满堂红研究部经理周峰表示,该规定一旦正式实施,包括申办数字证书、上存和验证盘源基本信息、签定房地产中介服务合同和存量房买卖合同等流程,都必须在网上进行,这对中介行业本身就是一个“素质提高”的要求。现在市内只有少数大型中介行从业人员比较熟悉网上操作的流程,大多数小中介行的从业人员还是沿用传统的“口头或纸面介绍”模式,对网络操作一知半解。以后若不能熟悉网上交易的相关操作流程,经纪人员将无法促成买卖双方交易,因而这次改革将令广州中介行业出现新一轮“洗牌”,部分人员素质较低的“夫妻店”只能通过租赁业务来维持经营了。 

  此外,地产中介申办数字证书也需要一定的成本(可能是100元一本数字证书,按年度收费,暂时未定最终的价格),这将在一定程度上增加中介行业的运营成本。中介公司将独家盘放上网,可以有效避免同一盘源被多家中介同时放在网上的混乱现象,这也促使中介行争取“多收独家盘、多放独家盘”,同时也考验中介行在推销独家盘方面的“功力”,一旦独家期内无法出售盘源,该盘源便会流到其他中介行内。 

  中原地产市场部人士也认为,若中国参考美国等国家的“独家代理制”,那么网上一房多放的混乱局面可以有所改观。此外,二手房网签容易忽视二手交易流程的谈判环节,“规则”内容只是以“配对”一言概之,其实二手房交易谈价最关键,中介经纪如何说服买家加价或卖家降价,如何以市场分析说服买卖双方同意以某一价格成交,这更考功夫。 

  据一名不愿意透露姓名的中介人士表示,深圳之前已推行二手房网签,深圳当地的中介往往是收盘后不把房源放上网,找到买家完成签约交易后,再放上网并立即网签成交。当地的买卖合同会有两个版本,一个是网下签署的三方约,合约里面会订明有关网签的情况;二是网签合同。因此,所谓网签可以避免报低税,也可能并非如此,因为网签价格与网下合同的价格不一定一致。 
网签两大疑问: 

  疑问一: 

  行业人士:如何确保盘源秘密? 

  一位地产人士对记者说,房源和客户资料是中介公司赖以生存的生命线,公司把房源上网,房管局方面如何确保有关信息的保密性?一旦黑客入侵,房源资料被盗,这责任又由谁来负?这位人士表示,房管局本身没有IT公司,房源信息应该也是委托外面的公司进行处理,信息储存的服务器会放在哪?数据安全吗?这是中介人士最担心的。 

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  网签能杜绝报低价吗? 

  满堂红研究部经理周峰认为,对于网上签约能否避免“报低价”的现象,令存量房的交易价更真实,这得看网上签约的合同是否跟财政部门征收税费的合同相一致,若是相一致,则日后房管部门公布的二手楼价格会渐趋真实。按现在的情形推测,由中介行业促成的“三方交易”,其网上签约价格是真实的,而不通过中介促成、仅是买卖双方自行签约的价格,还是存在“报低”的可能。 

  另一位地产人士表示,深圳已率先实行二手房网签,当地中介依然会让客户先网下签约再网上签约,网上签约的价格不一定与网下签约的一致,因此就算是中介公司促成的交易,依然存在“报低”的可能性。 

  二手房网上交易 

  新政解读 

  广州市存量房(二手房)网上交易规则共有28条之多,记者从中抽取涉及房地产交易的重要内容,为读者一一解读。 

  房源上网: 

  规则原文:市国土房管局应当通过网上交易系统公布下列信息: 

  (一)房屋所在区域;(二)房屋性质(住宅、写字楼、商铺等);(三)房屋建筑面积;(四)房屋拟转让价格;(五)房地产中介服务合同期限、委托性质(是否独家委托);(六)存量房买卖合同的示范文本;(七)房地产中介服务机构及从业人员名称、联系方式; (八)其他需公布的信息。 

  解读:据悉,房源上网信息将集中在“阳光家缘”网站,提交信息的公司有权利修改面向公众的信息,以确保公司商业秘密不流失,如网上刊出的信息只是列明某路有某高/中/低层房子出售。 

  由于中介公司提交的房源信息在经技术公司后台核对后再予以发布,也意味着通过房管局产权登记系统验证,通过系统验证的房源信息将更有真实准确性,买家应该会更相信房管局网上房源信息。 

  防止一房二卖: 

  规则原文:通过网上交易系统签署存量房买卖合同后至完成交易过户前,存量房不能再次在网上交易系统签订另外的存量房买卖合同。 

  解读:由于房源上网从业主签订委托合同开始已通过后台验证房源真实准确性资料,及后买卖双方配对成功,该盘源的出售信息已锁定,故此“一房二卖”有望被封死。 

  交易过程信息公开: 

  规则原文:通过网上交易系统签订存量房买卖合同后,各方当事人可以查看房屋的交易状态(如签署买卖合同、递件、完税、过户、领新证)、交易形式(中介促成、自行交易)、促成交易的中介机构等相关信息,直至本次交易完成后才撤下该房屋信息。 

  解读:二手房网上签约,给各方带来的最大好处是交易过程信息公开,各方当事人可以通过网络查询到交易进程,以往要委托经纪跑房管局,现在一点鼠标即可知道。 

  强制“资金托管”: 

  规则原文:为保证存量房交易和资金安全,买卖当事人应当通过交易“资金托管”的方式交割房款。房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签署买卖合同前应当如实告知相关事宜,并协助当事人办理交易“资金托管”手续。 

  解读:从二手房网上交易流程来看,银行资金托管已被纳入交易流程中,且银行也可申请网上交易的数字证书,实时监控到交易流程的进度,按照合同约定的条款来放款。据悉,目前房管局交易中心已向银行开放存量房交易实时数据,这个条款对银行来说没难度,而只会改变目前交易双方自行交割楼款的直接过账方式。据了解,广州市目前通过银行“资金托管”的交易约占总交易量的5%以内,二手房网上签约后,预计这一比例将飙升。 

来源:搜房网

发布时间:2009/4/8 13:42:06  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
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