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不夜城:新项目扎堆恒丰路 商务空间再升级




核心提示:不夜城商圈位于闸北区西南隅,火车站附近,目前,总体环境仍尚显凌乱;然而,根据“两线三点”的最新规划,恒丰路上正在兴建多幢高品质物业,这将大大提高该区域商务及商业总体环境。

  不夜城拥有便利的交通、丰富的人流以及政府规划的优势;此外,金融危机下,诸多高品质物业降价销售,利好投资者,然而,上海商业地产仍出下行空间,因此,投资写字楼仍存在一定风险。

  新项目扎堆恒丰路 拉升区域商务/商业环境


在建楼盘

  去年,闸北区确定了新一轮的开发规划,将恒丰路打造成为“黄金商务大道”,加快恒基不夜城广场二期、苏河1号(华森钻石商务广场)、裕年国际商务大厦、宝矿国际广场等项目的建设,以及恒基130、147、隆宇406、闸北广场二期以及嘉里不夜城(查看地图)三期等项目的启动。

  记者在现场了解到恒丰路两旁诸多项目正在加紧建设之中,商业地产咨询机构全佳·全斯美德的研究人员告诉记者嘉里不夜城二期办公部分总建筑面积约41,600平方米,裕年国际商务大厦总建筑面积约44,000平方米,宝矿国际广场办公部分建筑面积约为72,000平方米,苏河1号总建筑面积达到88,000平方米。如此大体量的面积供应将大大增加该区域的商务办公空间规模。而且,和现有商务空间相比,新建项目的硬件设施较高,品质也较大提升。

  在此轮升级中,不少都是综合项目,如苏河1号、宝矿国际广场及嘉里不夜城三期等都是包含写字楼、星级酒店及商业的综合项目,在提高办公空间质量的同时,也将助推该区域的整体商业档次。这一轮升级,恒基、嘉里等知名开发商也加入其中,可以看出对该区域的升值潜力十分看好。

  商业项目不断升级


区域内商铺

  不夜城区域毗邻火车站,拥有多条轨道交通及上百条公交线路,拥有充沛的人流量,为商业发展带来巨大优势。随着开发力度的逐步加大,目前,已经形成以太平洋、名品商厦、环龙商厦等购物中心为代表的商业环境。

  自建之后,这些项目便根据市场的变化不断调整业态形式及商品档次,环龙商场已从最初的低端百货经营变身为餐饮休闲广场,中亚饭店装修后也增加了娱乐休闲功能,太平洋百货则随着其在上海的整体策略,调整了营销手段,将目标客户进一步调高,力求满足区域内办公族的中高端购物需求。而麦当劳、味千拉面、真功夫等品牌快餐企业的入驻则解决了周边上班族的午餐问题。此外,记者在现场也看到,目前,区域内又有一幢项目在抓紧装修之中。

  总体环境提升空间较大

  尽管经过规划及改造,以及区域内商场的不断调整升级,然而,由于多重因素,该区域的总体商务及商业环境和档次仍尚显不足。

  交通的便利在位为该区域带来丰富人流、物流及资金流的同时,也给治安、秩序及整体环境带来巨大压力。去过火车站的人都知道肮、乱、差虽然有所缓解,但仍不理想。正由于此,尽管这里的地铁线路较为发达,然而专程到这里来购物的人相对较少,相反,会选择其它几大核心商圈。

  商业环境的层次从一定程度上影响到了该区域写字楼入驻企业的层次及办公族的消费意愿,在区域内上班的人群往往会利用不夜城的便利交通,转向其它高端商圈购物及消费。在飞利浦工作的一名职员告诉记者,平时除了中饭时间,很少在不夜城购物,因为居住在一号线附近,所以会和同事一起去淮海路或者人民广场购物。

  接下来,这一现象或将得到有效缓解,随着苏河1号等几大综合项目的建成,商业街及星级酒店的开业,以及苏州河的治理和最新规划,整体的商业环境或将得到较大提高。

  

>>>>>>区域全接触:

  区位:


火车站

  不夜城位于上海市中心北部,闸北区西南隅,东起共和新路,南起苏州河,北至中兴路,东傍大统路-天目中路-南北高架路,西临苏州河-恒丰路,包括铁路上海站地区。

  交通:

  上海火车站、上海长途客运总站、轨道一号线、三号线及四号线;此外,在火车站南北广场有近百条公交线路。


恒丰路

  最新规划:

  去年,闸北区不夜城启动了新一轮的大开发,重点围绕“两线三点”进行,“两线”为以恒丰路为主的商务黄金大道和由苏州河构成的滨河休闲水岸。前者的范围东至民立路、梅园路,西至长安路、苏州河,南至恒丰路桥,北至恒丰路斜拉桥,全长近1000米。后者北起恒丰路斜拉桥西侧,向南沿光复路转向东,直至共和新路,形成的一个2600米长U形水湾。“三点”即火车站、汉口路地铁站及一个商务中心。

  区域内主要商场:太平洋百货、环龙商场、名品商厦、不夜城商厦等大型购物点;


区域内商场

  区域内写字楼(包括在建及规划):嘉里不夜城、现代交通商务大厦、上海人才大厦、一天下大厦;不夜城广场二期、苏河1号(华森钻石商务广场)、裕年国际商务大厦、宝矿国际广场、恒基130、147等;

  区域内酒店(包括在建及规划):长城大酒店、龙门宾馆、新梅华东大酒店、金水湾大酒店、邮电大厦、中亚饭店、良安大饭店,及苏河1号、宝矿国际广场及嘉里不夜城三期的酒店;

  投资机遇:

  一、交通便利、人流量充足:强大的交通枢纽是该区域的最大优势,轨道一号线、三号线及四号线,远东最大的火车客运站及北广场的汽车客运站,再加上上百条公交线路为该区域带来了巨大的人流、物流及资金流;

  二、金融危机当下,高品质楼盘降价销售:“黄金商务大道”恒丰路两旁聚集着诸多高品质写字楼空间,而由于金融危机的影响,投资信心的降低,导致商业地产市场低迷,开发商压力增大,因此纷纷打出降价折扣等多种方式吸引投资者。苏河1号便打出18,500元/平方米的价格,从而被称为内环最便宜的写字楼,龚冠华在接受记者采访时表示“这个区域的价值其实是值三万的,虽然现在经济形势不好,但是一旦好转,升值空间可想而知;对于自住或者投资都是很好的机遇。”

  三、规划优势:自上世纪90年代初正式启动以来,上海市和闸北区的两级政府便联手启动了不夜城项目,随后该区域动作频频;2006年更被确定为首批12个现代服务业集聚区之一;去年公布了最新的升级规划,即“两线三点;由此看出,政府对该区域的重视可见一斑;

  投资风险:

  业内专家普遍认为,上海写字楼市场低迷,短期内或难以得到好转;尽管该区域的优势十分明显,然而,投资者必须谨记的是当前写字楼市场仍处在下行空间,就一季度而言,写字楼总体市场再次出现空置率上升及平均租金下跌的趋势,而对于后市,不少业内人士及专家也保持冷静态度。

  区域内项目介绍:


项目模型

  苏河1号位于苏州河畔恒丰路666号,是闸北区打造恒丰路“黄金商务大道”的重点工程之一;项目规划建成5A甲级写字楼、星级酒店、LOFT办公,及三栋建筑之间的连廊式购物广场。酒店和商业街自我持有,写字楼部分对外出售。

  苏河1号董事长龚冠华告诉记者,投资该项目主要是看好该区域的升值空间,一方面,交通便利;另外,苏州河的新规划既保留了它的历史文化底蕴,又增加了新元素;在此基础上,引入澳大利亚悉尼达令港的概念,将该项目打造成为购物、休闲、办公等形式为一体的综合项目,从而成为苏州河北岸的一道风景。


酒店及写字楼

  值得一提的是,该项目的LOFT绝版办公楼部分,采用的是阶梯式设计,且设有露台,每户都有河景;写字楼采用的是分户式空调;而星级酒店的房间不同于普通酒店的标准规划,每间房间都可以自行设计;可以说整个项目处处都彰显着个性化的风格。

  目前在售的写字楼部分最大的卖点是高性价比,均价18,500元/平方米,从而成为内环内最便宜写字楼;龚冠华为记者算了一笔账,如果按照3-4元/平方米/天的租金来算,投资回报率可以达到8%-9%;因此,不论自用还是投资,性价比较高。

  然而,尽管优点众多,但是,受市场影响,投资者信心受到较大的打击,对此,龚冠华表示,当下最重要的是恢复信心,而且,抄底也要看好时机。

  他还向记者透露,不久,项目还将推出新的措施,给予投资者更大的保障,以提振投资者信心。



来源:搜房网

发布时间:2009/5/11 15:59:33  信息来源:广州租房网   www.020zufang.com
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