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《新闻摘录》——四招规避二手房代签风险
发布时间: 2010/1/15 10:26:09  信息来源: 广州租房网 发布者:莫杨钻  广州市乐满地房地产代理有限公司
[摘要] 代签风险看似容易防范,其实不然,原因就在于,代签合同如果操作不规范,会给买方增加巨大的风险,万一发生纠纷,买受人事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。 在二手房买卖过程中,代签合同时如果操作不当,常常会带来风险,并造成经济上的损失,因此购房者应该小心为是。但业内人士表示,代签合同的方式比较常见,在房价平稳时期并不会出现问题,不过在房价波动时如上涨或者下跌,代签往往会成为终止合同的借口,甚至被心怀叵测之人所利用。代签这种交易方式本身并没有错,而且为法律所允许,只不过要求交易双方严格按照法律规定来操作,方能避开风险,做到安全交易。 代签合同较常见 当上海的吕先生收取买家3万元定金之后,突然因公事需要到外地出差,为了不耽搁交易,他让太太代为处理,以自己的名义出面跟买家代签房产买卖合同。当然,在他出差之前,他在附近的公证处对委托书做了公证。 记者了解到,在二手房买卖过程中,经常出现代签合同的情形。据了解,在一般情况下,亲人之间委托代签形式最为常见,如父母子女之间、夫妻之间、兄弟姐妹等等,当然也有朋友之间委托。除了上述提到的定金合同、房产买卖合同之外,在法律规定范围内还可委托办理房产转移登记、代理还贷、退保、代理变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜,都可实行代签方式。 代签风险要当心 代签合同必须谨慎对待,因为稍有粗心大意,很有可能会让自己的利益受损。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者,由于代签引发的纠纷并不少见。一般情况下,都是由被代理人认为代理人无代理权为由推脱自己的责任,要求撤销买卖合同,并刻意规避违约责任。 而在现实中,的确也有人得逞。记者了解到这样一个真实的案例。在2009年底,广州市宝安区人民法院判决一起由代签引起的官司,违约在先的卖家居然不用承担相应的违约责任。被告陈姓夫妇将一套共有房产出售给全先生,在签订买卖合同时只有陈先生一人到场,虽然根据中介的要求陈先生在买卖合同的附件中注明妻子同意出售该房屋,但随后不久他便以妻子不同意出售房产为由而要求撤销买卖合同。后经法院判决,交易合同无效,同时只需退回先期所收定金,而不必按照事先约定的“退一赔一”条款来执行。 对此,王展提醒说,对于代签合同的形式,尤其是房价处在波动期间,一定要谨慎行事。原因就在于,代签合同如果操作不规范,会给买方增加巨大的风险,万一发生纠纷,买方事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。 四招规避风险 专家表示,规避代签风险看似简单,其实并不容易。比如稍有法律常识的都知道,出售共同财产时,需要所有产权人都到场签订买卖合同,但对于夫妻共同财产而言,至今还有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字,但一旦产生纠纷,这种代为签字的做法却得不到法律的认可。 在此,法律专家认为要真正规避代签风险,一定要做到防范于未然,即提前做好预防工作。下面我们结合具体案例来进行解析。 当然,在交易之前,首先要做的就是查清房屋的产权归属,仔细审核房产证,必要时要向当地的房管局或建委查询,看房屋是否登记为共有产权、是否还有其他共有人。比如有时尽管房产证上登记的产权人为一人,但其系已婚,而且结婚的时间早于取得房产证的时间,按照法律规定该房屋通常为其夫妻共有,转让时必须征得其配偶同意。因此,买方还应审核或查询房产证上登记的产权人的婚姻状况与结婚时间。 第一招:委托书必须公证 毫无疑问,授权委托书必须经过公证,这样其代理权才能得到法律的承认。 【案例一】北京的李先生购买一套夫妻共有房产,在签定买卖合同时,妻子因故不能到场,虽然中介出具妻子同意出售的证明,但李先生坚持要求对方对委托书进行公证之后才与之签约。 【解析】北京市东方律师事务所刘桂林律师表示,李先生的做法无疑是值得肯定的。对于房屋所有权人实在是无法到场签订合同的,那么一定要求委托人提供产权人签署的授权委托书,且该授权委托书必须经公证。签约后,对方经公证的授权委托书应与合同一起妥善保管。如果没有提供委托书,签约后可在合同中约定:在规定时间内,对方提供上述委托书之前或房屋所有权人补签之前,合同不生效,且不支付任何价款。 第二招:代理权限需明确 对于授权委托书而言,不但要辨别其真伪,还要了解其详细代理范围。 【案例二】上海的朱女士在买房时,因为卖家不能亲自到场而由卖家的父亲代为签字。朱女士在专业人士的建议下,详细了解了代理人的代理权限。 【解析】渠福琴表示,买家一定要了解代理人的代理范围。一般情况下,代理人代理范围包括签订定金合同、买卖合同、代理收取定金、办理产权转移、支付税费、交房等十一项内容,买家必须要了解清楚,代理人的代理权限有多大,同时,其代理时限有多长。当然,对于授权委托书公证的真伪情况,买方可以根据其提供的信息具体核实。对于境外人士而言,必须由领事馆出具的公证书才具备法律效力。 第三招:非常规做法要当心 对于部分中介公司采用的一些非常规做法,一定要当心。 【案例三】杭州的迟先生稀里糊涂地听信了中介的说法,到头来吃了亏。他购买了一套共有房产,对方在没有提供授权委托书的情况下与之签署了买卖合同,随后因共有人反对而导致交易流产,耗费了不少精力不说,房价上涨致使成本增加。 【解析】王展表示,目前有不少中介公司为了促成交易,往往先让买卖双方签约,并声明其他所有权人都同意出售,随后让房产所有权的其他人来对交易进行追认。不过这种做法风险在于,如果房价上涨,其他所有权人可能会故意不进行追认而导致交易中断,并致使买家利益受损。因此对于这种情况而言,买家要么暂缓签约,要么签约之后要求对方在规定时间内补齐相关文件。 第四招:保留证据很重要 即使对方没有提供委托代理文件,但只要保留相关证据,也有可能做到利益不受损。 【案例四】一个电话录音,让苏州的玄先生赢了官司。去年秋天,卖家的女儿葛小姐与他签订了房屋买卖合同,卖家葛先生也曾在电话中告诉玄先生同意女儿代签买卖合同,该电话被他录了音。随后卖家反悔,但电话录音让卖家难逃违约责任。 【解析】王展表示,虽然卖家没有出具委托代理文件,但因为产权人原因造成买方相信代理人具有代理权,比如房主将房产证、身份证以及账号等交给代理人,或者亲口承认已委托他人代理,从而形成表见代理,这表明代理行为有效,如果违约,则须承担违约责任。当然,这需要买家保留相关证据来证明已经形成表见代理,如前文中提到的电话录音、存放在中介公司的房产证原件、身份证原件复印件等。 名词解释 追认权 追认权即是本人通过特定的法律行为,使无权代理人、无处分权人和限制民事行为能力人所为的行为成为有效法律行为的权利。
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