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《新闻摘录》——十问2010年广州楼市房价会跌吗
发布时间: 2010/1/15 10:30:04  信息来源: 广州租房网 发布者:莫杨钻  广州市乐满地房地产代理有限公司
提要:值得关注的是,在当前广州楼市,出现了住宅和商业地产价格“倒挂”的现象,住宅价格的高企,甚至超越商用物业,给许多投资者提供了不小的机会。2009年8月,针对部分土地拍下后闲置迟迟不动工的状况,广州国土房管局打响地王狙击战。   1 2010年楼价会跌吗?   对比2009年广州楼市楼价由回落到攀升,进而涨幅领先全国,市民更关心今年的楼价到底会怎么走。 在政府调控大棒即将出手之际,购房者的停顿加剧了市场的观望情绪。今年首个小长假,元旦假期的销售数据反映,市场成交正在回落。   地产专家韩世同认为,目前广州楼市已进入买方卖方对峙僵持阶段,市场有价无市的状况会进一步加重。开发商除非能再次拉动和吸引投资购房的热潮,否则只有降价促销一条路可走。尽管,开发商现在并不太差钱,尤其是目前市场销售还比较好的开发商,但那些一直定价偏高、存货较大、现金不足的开发商则肯定支持不了太久。   韩世同强调,楼市大涨之后必然会出现大跌。楼价在合理的价位是可以实现稳定的,但在历史高位的情况下大多是不进则退的。他不看好今年楼市趋稳,据他判断,楼市趋降的可能性非常之大。   合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,尽管近来有“遏制部分城市楼价过快增长”政策的出台,但今年广州楼价仍将稳步上升,并会进入“万元时代”。他表示,2009年的广州楼价是稳步上升的,且有成交量支撑;今年将由换房群体主导市场,这决定了购房者将追求更高素质的物业,价格自然会更高一些。目前超过70%的潜在购房客户为换房客,换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。同时,今年广州的供应量的减少,也决定楼价不会下跌。亚运停工期的影响也将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。最后,适度宽松的货币政策未改变,房贷政策未收紧,这决定了购房需求不会萎缩。李广军   2 还有哪些政策可能出台?   2009年末,政府打出了一系列的组合拳。一线城市紧随中央政策出台调控措施,除了营业税优惠的调整,广州加大了闲置土地的打击力度,最新修订的《广州市闲置土地处理办法》将重罚囤地开发商,不仅按地价20%一次性征收土地闲置费,还要根据地价增值情况要求开发商补交差价。广州还将在今年推出经济租赁房,而沉寂一年多的限价房很有可能在今年“重出江湖”。   2010年的楼市政策调整已经毋庸置疑。遏制部分城市房价上涨过快的势头,政府将采取哪些新举措呢?   近期举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新表示:“在商品住房价格过高、上涨过快的城市,在加快保障房建设进度的同时,可以扩大经济适用住房的供应范围,由低收入家庭向中等偏下收入家庭逐步扩大。”   住建部为了遏制高房价,将采取系列新举措,包括:限价房公租房安置房,规模比去年增加一倍;大力增加普通房供应,五类房编制三年规划;抑制投资投机性购房,将严格二套住房信贷;清理房地产优惠政策,不得减免土地出让金;针对收“诚意金”现象,将完善住房预售制度,研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。   另外,据报道,今年税务部门可能在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,北京商业地产最有可能在2010年开征,其后将推广至全国。对于住宅物业税的开征,无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士,几乎众口一辞地表示,由于操作成本高,今年内开征几乎不可能,房地产短期内不会受到影响。但不管真假如何,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快。关丽   3  2009年的火爆成交能否延续?   2009年的火爆成交能否延续?   2009年,广州楼市成交量的曲线图令人难忘。阳光家缘数据统计,截至2009年12月,广州市十区二市一手住宅网签成交量突破十万套,总成交套数达到102620套,相比2008年同期上涨了75.6%。   二手住宅成交也水涨船高。中介数据显示,2009年1—11月广州二手房总体成交宗数达107051宗,总体成交面积为1037.31万平方米,分别比2008年同期大涨93.6%、68.4%,“彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局”。   2009年一手楼市的成交火爆,最主要是因为政策面的支持力度较之2008年要大,包括税费成本、信贷利率等明显下调。尽管年内楼价在不断走高,但买家在2009年内的预期基本趋向于乐观,虽然在年中有个别月份出现调整,但总体的入市情绪相当高涨,故成交量创出高位。   值得关注的是,2010年这种成交量的放量也导致有效需求的快速消化,新增补充性需求无法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地产市场如何才能重新储备有效客户?成交是否能延续2009年的火爆?   合富辉煌集团市场研究部认为,2010年广州一手楼新增供应量有限,大多数都集中在外围区域,市中心区域的供应量减少,将导致成交走低,但价格仍将保持高位。据其监测,2010年全市十区新增住宅供应约4.9万套,尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩趋势,预计供应约2.2万套。   因为亚运期间的停工期,主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、地段、配套等优势,今年广州二手房市场将保持量减价小升走势。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制,如营业税优惠政策截止,加上二手房价经过2009年快速上行,估计2010年二手楼市的投资比重会减少。   4  商业能否成为下个投资热点?   受经济环境影响,2009年广州商业地产持续低迷。第一太平戴维斯报告显示,尽管2009年甲级写字楼市场吸纳量达20.4万平方米,整个市场有实力雄厚的中资企业扩张需求作为有力支撑,使得空置率下降,但租金指数同比下降7.6%。   值得关注的是,在当前广州楼市,出现了住宅和商业地产价格“倒挂”的现象,住宅价格的高企,甚至超越商用物业,给许多投资者提供了不小的机会。   数据显示,2010年广州市场甲级写字楼新增供应量约73万平方米,达过去五年年均供应量的3倍。随着全球经济的逐步复苏,以及本地经济的回稳,跨国及本地企业的办公物业租赁面积和租金预算都将有所回升,全市甲级写字楼租赁市场需求也将相应得到恢复。但是,尽管未来市场需求回升,但仍难以抵消巨大的供应量。其预计2010年租金降幅为3%~4%,入驻率降幅达10%~15%。   机遇与危机并存齐行。   面对2010年来势汹汹的供应量,在世界经济未见明朗、国内经济复苏根基不稳的情况下,广州商业物业未来的前景是否遭遇前所未有的挑战?第一太平戴维斯助理董事陈松吟认为,由于广州定位为综合型城市,经济结构较上海、深圳这些金融城市复杂。所以广州的写字楼市场基本不会大起大落,会以平稳的基调发展。   2010年亚运会的到来和国内企业在广州扩大办公面积的情况持续,有利消化写字楼存量。而“退二进三和腾笼换鸟政策将会给广州尤其是海珠区的商业地产带来巨大的新机遇。”政府出台的“三旧”中,改造工业用地逐步置换为第三产业用地这一条,能够为市中心的商业物业提供大量的土地,这些地块非常适合商用物业的发展。    5 地王强制收回危机高悬?   2009年8月,针对部分土地拍下后闲置迟迟不动工的状况,广州国土房管局打响地王狙击战。其中2007年9月中莱投资拿下的科学城一块47.2万平方米地块被收回,超过两年依然未见开工,成为广州首个被政府收回的高价“地王”。而云祥路地块、金地集团番禺地块也被证实遭政府收回。   2009年下半年全国土地市场火爆异常,地王此起彼伏。囤地现象也受到公众舆论越来越多的关注。针对土地闲置问题,国土资源部及各地市政府加大了监管和处理。针对最近创下中国土地竞拍纪录的广州亚运城地块项目,国土资源部日前特别发出公告,明确了广州亚运城未开发土地将在2011年1月31日亚残会结束时移交给开发商,开发商必须在土地移交后的24个月内开工,2016年11月10日前全部竣工。国土资源部表示,一旦开发商出现违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设现象,将需每日交纳2550万元违约金,创下了国内土地违约金的最高纪录。而如果延期缴纳超过半年或闲置土地超过两年的,将被解除出让合同,无偿收回土地使用权。   随着今年对于闲置土地行为打击力度的进一步加大,对于众多地王项目也是一种警示。如果不能在时限内进行开发,很可能避免不了被收回的命运。李广军   6 今年广州别墅物业会否雄起?   2009年广州别墅市场经历了一个回暖的过程。改善型换房置业和投资型购房大量入市,拉动豪宅市场的全面回暖,别墅成交也非常活跃。据合富辉煌报告显示,2009年前7月广州十区两市共成交别墅1422套,成交面积41万平方米,占到总体市场份额的6%;别墅均价10133元,高出全市总体均价20%。   2009年,以花都、从化为代表的别墅大盘形成崛起势头,大量新盘新货推出应市,形成供销两旺的强劲势头,广州“中央别墅区”已然成型。   而据合富辉煌去年第四季度的楼盘准买家问卷调查统计,目前超过70%的潜在购房客户为换房客;换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。调查结果显示,75%的潜在购房客户为自住需求购房;投资为第一选择的比例上升至23%;另外有14%的客户虽然第一选择是自住需求,但第二选择为投资需求。200万元/套以上的高价位住房成交量占总成交套数比例,从去年初的10%上升至11月的26%。高价位住宅成交量大增,结构性地大幅度拉升全市均价。   值得注意的是,该次调查人群的范围扩宽至广州市外围甚至是与广州市相邻的市外区域,外围的价格洼地吸引投资客关注。中央别墅区货量多达数千套,仅新建一手别墅的总市场价值就上百亿元,无疑是广州楼市一个重要的板块,对整个广州别墅市场乃至楼市的影响都举足轻重。在中央别墅区概念带动下,广州别墅市场正迎来珠三角乃至港澳、内陆省份的买家,高品质的“广州别墅”将会受到越来越多的外界关注。   对于广州近郊的众多别墅大盘来说,2010年将是广州别墅物业继续雄起的年份。李广军 7 亚运新城板块能否热起来?   2010年广州亚运盛事在即,亚运场馆将为其周边楼盘带来新契机。在刚刚过去的2009年,番禺亚运城板块楼价上涨幅度已经开始引人注目。而2009年末,亚运城地块“地王之王”的拍卖结果,更是给亚运板块注入发展的兴奋剂。   近日消息,广州亚运城未开发土地将于明年1月31日亚残会结束时移交给开发商,开发商必须在土地移交后的一年内开工。如未按时动工开发,每天的违约金将高达2550万元,将创下国内土地违约金的最高纪录。如果开发商延期缴纳土地出让金超过半年或闲置土地超过2年的,政府部门将解除合同,无偿收回土地使用权。   “苛刻”的条件保证了亚运板块的推进速度,开发商在2016年11月10日前将全部竣工。据市国土房管局介绍,预计今年亚运会前8000套靓房可现楼预售。   事实上,最近的番禺随着亚运会的日益临近,正迅速成为各个领域里的“明星”。大型运动会所带来的运动经济历来为经济学家所着迷,因为这样的经济效益不但带来旅游业的发展,更是整个区域天翻地覆的变化。亚运村所在的广州新城亚运板快,完善的快速路网、区域轨道交通,使得2小时珠三角生活圈正在成为现实。亚运村配套建设的大型购物广场,7万平方米规模,两倍于天河城百货;而省级三甲医院、省一级名校等一系列配套落户广州新城,也令这一区域的生活气氛更趋成熟完善。   尽管亚运板块房地产的前景为各方一致看好,但也有专家提出不应过于躁动和急于追高。广州社科院经济学教授谈锦钊认为,楼价一下子飙升将吓怕消费者,开发商赚取应得的利润是无可非议的,但应该是有节奏的。关丽 8 路网交通能否带动沿线物业升值?   武广线的通车,让沿线城市的开发商都雀跃不已,认为将迎来当地楼市发展的新机遇。尚不论武广线的利好是否真的能落到楼市,单单广州城内,2010年为迎接亚运而开工的众多交通项目将先后投入使用。   近日地铁5号线、中山大道BRT项目的试通车,带来便利交通的同时,也促进沿线物业的增值。如地铁5号线的地铁直连大型社区逸彩新世界,便借地铁开工推出全新组团,其在元旦也迎来看楼高潮。据统计,相当多的看楼客是搭乘地铁直接来到该盘的。   对于1号线进驻多年的芳村板块,多年来地铁交通概念并未令该区域楼价大幅增长。有分析人士认为,主要原因还是由于该板块沿线地铁上盖物业,尤其是品牌社区项目太少。标杆项目的升值拉动作用未能显现。   随着地铁5号线和大型品牌社区的优势叠加,将推动所在区域物业价值的提升。据了解,在今年亚运会开幕前,广州还将开通地铁8号线、地铁广佛线和珠江新城旅客自动运输系统,加上已开通的1至5号线,构成8条235千米的轨道交通线。届时沿线物业将纳入地铁的便利出行生活圈,无疑也将提升其居住价值。   大型交通配套项目纷纷落成使用,在相当程度对促进区域楼市的销售作用明显。去年6月通车的华南快速干线三期,其开通后令沿线不少在售白云楼盘直接受益。而南北交通新大动脉猎德大桥则打开了继华南快速、广州大道后天河中心区通往海珠区的第三条道路。据分析,猎德大桥通车后,连通道路沿线的华南板块、赤岗琶洲板块和珠江新城板块都是最大的受益者。李广军 9 “夹心层”如何出手购房?   “夹心层”,2009年的新词汇,特指“买不起商品房,买不成经济适用房,也不够资格住进廉租房”的人群。2009年房价飞涨成为许多城市家庭难以承受之重,住房“夹心层”在高房价下无形地“被扩大”。   住房和城乡建设部部长姜伟新表示:2010年将安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比去年增加一倍,以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。同时,要在保证质量的前提下,大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。   中央完善住房消费和调控的政策导向,对于城市“夹心层”而言无疑是一个利好。中低价位和限价商品房供应量的增加,对于缓解“夹心层”上不着高价商品房,下不着保障性住房和廉租房的尴尬境遇有所帮助。毕竟房价走势值得警惕,政策、舆论、供需、投机、“地王”等因素都可能成为引发房价不断上涨的因素。政策导向于增加中低价位和限价商品房是明智之举。   甚至,对广州的“夹心层”来说,政府已经开始有了具体的举措。今年,广州市将推出3000套经适租赁房,安排给买不起经适房又不符合廉租房的低收入住房困难家庭居住。广州市国土房管局局长谢晓丹介绍,广州市住房保障办已起草了《广州市经济租赁住房管理办法(试行)》,这也是全国首个经济租赁房规定,目前仍在修改完善中。   值得关注的是,广州市还将引进社会力量建设经济租赁房,这部分房源将按同地段租金的一定比例收租,由物价局出台指导价。外来务工人员和大学生如符合条件,也有望以低于市价的租金,入住这部分租赁房。关丽 10 投资客会否出现退场潮?   去年岁末“国四条”出台,明确提出继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。对2009年大量入市的投资客来说,这一政策意味着今年在房地产的投资或投机行为,将面临更大的政策风险。   另一方面,对于投资客炒楼十分依然的金融信贷杠杆,政策环境也趋向严厉。对于今年的房地产信贷投放,国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为,今年信贷总量会收紧,绝对不可能有去年这么大的信贷投放;结构上,今年信贷结构的调整是监管当局和金融调控当局的重点,房地产不会成为信贷支持重点,各个金融机构对房地产泡沫的警惕已经形成了共识。2010年总的来说,不可能重现2009年这种火爆疯狂买房的行为。   本月6日落幕的中国人民银行2010年度工作会议指出,2010年央行将坚持实施适度宽松的货币政策,密切关注房地产市场变化,严格执行有关房地产信贷政策,促进房地产金融健康发展。   在广州市场,分析人士表示,广州住宅未来投资价值堪忧,政策面的利空或导致部分投资者出逃。中原地产项目部总经理黄韬认为,广州目前带有投资性质的购房已占七成左右,即使只有小部分投资客出逃,都会大大缓解广州住宅的总体供求状况。满堂红置业有限公司研究部经理周峰表示,从去年10月下旬开始,投资客开始密集出货,广州最近成交的二手房中超过四成都是这样的交易,其中60%房子持有时间都未满5年。种种政策显示炒房投机今年的空间将越来越小。
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