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《新闻摘录》——历年楼市政策调整回顾 2010房价走向何方
发布时间: 2010/1/15 10:32:41  信息来源: 广州租房网 发布者:莫杨钻  广州市乐满地房地产代理有限公司
  楼市新政未提及"改善型住房" 或暗示各地不能再以“改善型住房”为理由为二套房贷开绿灯 昨天,国务院办公厅下发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),规定二套房贷款首付款比例不得低于40%,但贷款利率严格按照风险定价。 值得注意的是,《通知》并未提及此前国务院高层会议所鼓励的改善型住房。 调控力度不如两年前 这份《通知》是对去年12月14日国务院常务会议精神的具体落实。业界将此次会议解读为遏制房价上涨的“国四条”,其中关键之处即为“抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”。 依照国家统计局的数据,去年前11个月,银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元,比2008年同期增长了130.1%。加上流向开发企业的约9000亿元的开发贷款,流向房地产业的信贷已经高达1.6万亿元,相当于同期全部新增贷款的六分之一。 上述住房建设,除资金问题外,土地供应也成为关键因素。2009年地王频现推高了地价水平,致使很多用地难以用于中低价位住房建设。 《通知》为此特别明确,地方政府要重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。 在抑制投机需求方面,《通知》从信贷和税收政策入手,实现“差别化”。如对二套房贷作了详细规定,以家庭为认定单位,首付最低四成,但贷款利率并未统一规定,而是表示需“严格按照风险定价”。 2009年房地产市场之所以勃发,宽松的信贷被认为是原因之一。《通知》也对此要求加强房地产业务贷款的监督管理,对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。 在增加供应方面,除高价房外,几乎所有住房类型都被纳入其中。《通知》要求加快推进保障性安居工程建设,并为此设置了新的目标:力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2009年,我国的保障房建设难以令人满意,据住房和城乡建设部政策研究中心课题组近日披露的信息,从全国总体情况看,2009年实物廉租住房建设任务完成尚未过半。其中重要原因之一就是一些地方财政配套资金不足。 《通知》表示,中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。 而在将低收入群体纳入保障房范畴后,此次《通知》也首次明确规定要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。 为遏制部分城市房价上涨过快等问题,国务院办公厅昨日下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),要求增加住房供应、抑制投资需求,同时强化监管,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税举措。 作为对中央经济工作会议的具体落实,《通知》表示,随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。 此前,中央高层已经连续数次对高房价问题进行表态,在去年年底之际,也有数个部委针对房地产市场出台了若干新政,新一轮的楼市调控日渐升温。 在上月27日接受新华社专访时,国务院总理温家宝曾表示,如何使房地产建设能走入一个健康的轨道,首先还需要弄清楚政府要做什么,市场要做什么。既发挥市场的机制,又发挥政府调控的作用。 此次出台的《通知》主要从三方面入手:增加供应、抑制投机和强化监管。   2010年 调控基调:平稳健康发展 政策关键词:收紧 市场反应:拭目以待 “近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧,全面加强房地产市场的调控力度,政策收紧倾向明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强认为,随着去年以来房价再次大幅度走高,限制投机的差异化房贷政策开始重回舞台中央。“不出意外,针对房地产市场的‘地方版’配套政策调整将相继出台,尽管部分城市并不一定愿意。” 但陈国强同时指出,政策变化是市场变化前奏,政策的出台将使各方对房地产市场未来发展的预期发生改变,同时将影响市场主体的行为,但他强调,政策效果的显现需要一定的时间,对实际成交量及消费者的影响效应会有一个滞后期。 在一系列政策的调控之下,2010年房地产市场的走向究竟如何,我们还需拭目以待。 2009年 调控基调:执行优惠政策到“遏制部分城市房价过快上涨” 政策关键词:宽松、国四条、拿地首付不得低于50% 市场反应:危机中最“辉煌” 2009年,当众多行业尚未从金融危机中复苏之时,房地产市场却迎来最辉煌的一年。 在这一年,2008年的优惠政策逐渐开始执行,经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产市场回暖的重要宏观背景,再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善性、投资性意愿, 北京、上海、广州等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,各地楼市上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。 2009年,从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。 为遏制部分城市房价过快上涨,中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12月9日的国务院常务会议上,中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。 仅仅5天后,国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。 随后,财政部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年,特殊项目可约定在两年内全部缴清。 2008年 调控基调:先压后保 政策关键词:降息、利率7折、税费减免 市场反应:开发商哀嚎 购房者观望 2008年的政策风向转得比较快,上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热,3月相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。一个月以后,美国次贷危机影响显现,国内出口和投资实际增速下滑,经济增长出现回落。为此,国家实行积极财政政策和适度宽松货币政策,作为拉动内需重要工具的房地产则受到扶持。 从9月16日-12月23日,央行连续5次下调存贷款利率,先后4次下调存款利率,特别是11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。 10月,财政部出台一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购房首付比例下调至20%,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等。 11月,国务院出台刺激内需十大举措,总投资约4万亿元刺激经济,将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”。 12月17日,国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,并把征免期限由5年改为两年。   2007年 调控基调:抑制房地产价格过快上涨 政策关键词:限外令、二套房、不断加息 市场反应:前热、热得发狂;后冷、冷得发抖 年初,虽然央行不断加息和提高存款准备金率,但其他政策并没有联合出台。此时,市场需求已经过两年多的压抑,又恰逢股市大涨,人民币升值。在诸多因素作用下,引发楼市一轮上攻。 3月,商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》,明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月,央行开始加息,全年共计6次加息,10次上调存款准备金率,房企融资成本逐渐增大。 然而信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步,全国70城市房价涨幅一次次创下新高;房企也蜂拥上市,“地王”纪录频频被刷新。与市场疯狂表现相对应的是中央宏观调控频繁发力,并最终在“9•27”强有力的“二套房贷”政策中,楼市经历了最深刻的跌宕起伏。 9月27日,央行与银监会联合发出 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,俗称359号文,要求第二套住房首付不得低于40%,利率同时提高10%。随后的12月,央行、银监会又发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》),引入 “人均住房面积”的概念,规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”。《补充通知》一定程度上改变了359号文对购买第二套房“一刀切”的做法,保护了有升级置业需求的消费者,在很大程度上也可以满足自住型“小房换大房”的需求。 政策一出台,立即抑制了投资需求,而不断加息也如“温水煮青蛙”,耗尽了购房者的购买力。随后房地产市场急转直下,各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂;后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。 继上月9日国务院办公厅宣布“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台、17日财政部等五部委出手打击开发商囤地后, 国务院办公厅日前发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 系列调控措施的出台使得楼市走势变得神秘莫测。 回顾过去5年的房地产政策,可以看到在稳定、控制、有保有压、力保不失之后,楼市的发展也走出了一个“平稳回暖、急速升温、冰天雪地、悲喜交加”过山车似的轨迹。 2005年、2006年 调控基调:控制住房价格过快上涨 政策关键词:国八条、90/70、个税强征 市场反应:投资客逍遥 2005年、2006年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。 其中,2005年4、5、6三个月调控政策最为密集。4月国务院常务会议明确提出解决房地产市场存在问题的八条具体措施,被称为“国八条”。随后国办转发建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》,明确加大个人购房转手交易税收调控力度、禁止期房转让、满足3个条件普通住房享受优惠、依法制止炒地行为。6月又对个人购买住房转手交易征收营业税。 2006年,政策更为收紧,5月九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台,被称为“国六条”,其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由两年延长至5年。紧接着,7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个人所得税。 上述调控政策出台后,许多投资客仍频繁出现在北京等一线城市看房、买房,部分城市的部分小区,由于购房者中投资客过多,空置率高,被戏称为黑暗社区。   广州网签成交数量再次下跌 2009年年底和2010年年初,广州的楼市成交节节下降。根据焦点地产网对阳光家缘网签数据的监控,2009年12月28日~2010年1月3日,广州网签住宅数量为1667套,较上周减少了185套,环比缩减了9.9%。令人大跌眼镜的是,元旦假期3天网签量仅367套。 当前二套房贷 基本首付三成 二套房贷首付四成并不是新内容,然而之前市场上的执行情况,是打了折扣的。目前广州大部分二套房贷的首付是三成。 为何会这样?银行业资深人士梁东晖表示,虽然去年明确二套房贷首付四成,但是后来又加了一条“银行可以自主执行”,而且对于改善型的住房,可以享受和首次置业者一样的待遇。 银行资深人士梁东晖表示,这一政策“相当温和”,“心理上的影响比较大,但是实质上影响不大”。这一政策出台后,估计今年上半年不太可能再有相应的政策。但如果CPI、资产价格上涨,房价又过快上涨的话,可能就会有新的调控措施出台。“楼市可能会在明后年,才会有像样的调控,不过今年楼价的上升会温和很多。” 先卖后买可避政策限制 在大部分市民认为二套房贷首付四成将打击楼市之时,房地产业内人士却在为“贷款利率严格按照风险定价”而庆幸。他们认为,首付四成的执行可以有效防范房地产的风险,但是如果利率上浮的话,对房地产市场的杀伤力远远大于首付政策。 而对于二套房贷的政策,也有不少的规避手段:比如说,先卖房后买房,还算是第一套。因为如果先卖房后买房的话,在银行的贷款记录上,还是首次置业者,并不会因此受到约束。 国办近日发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。 随着“二套房贷首付四成”政策的出台,中央对房地产市场的税费、土地和金融政策一一落地。这一2009年已有的“旧政”,让之前流传的“首付五成”、“提高利率”等一系列传言一一破灭,也让地产界人士心头的石头落了地。 昨日接受记者采访的各方专家表示,政策让市场对房地产的预期依旧稳定,可能在短时间内让房地产的成交量有所下降,但是2010年的房地产,特别是广州的房地产,不可能出现方向性的改变。在供应偏紧的背景下,广州的房价在2010年仍将上涨,只不过幅度将比较温和。 “总体来说,是正面影响大于负面影响,有利于房地产市场的稳定。”合富置业首席分析师龙斌博士表示。在前一段时间,对房地产政策的议论很多,包括首付五成,还有二套房利率上调等等;通知的发布,实际上就是否定了之前的传言,更多的是利好。 “这次的十一条措施基本上都是以前提出过的,只是重申而已。”经纬地产行研究部经理朱欣苑表示,“这反映出中央并不希望房地产行业大起大落,政策将保持一定的连续性。”   改善型住房“消失” 2007年二套房贷出台之初,一度未曾明确是以“家庭”还是“个人”为认定单位,致使市场出现分歧,直至当年年底,央行和银监会才明确第二套住房是以“家庭”为认定单位。 此次《通知》中,也延续了这种思路。对二套住房的认定标准确定为:已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)。 美联物业全国研究中心8日发表的报告也显示,今年开始,以往部分打擦边球以“个人”为单位界定二套房的银行,目前也恢复了以“家庭”为单位的界定底线。 美联物业全国研究中心认为,收紧房贷政策,能有效防止楼市的投机炒作行为,维持市场稳定。 但也有市场观点认为,虽然以家庭为认定单位能够扩大二套房涵盖的范围,但《通知》对二套房贷的贷款利率没有作出具体规定,地方具体层面仍有不少“打折”的空间。 此外,“改善型住房”是否界定为“二套房”也将对市场走向产生影响。去年12月14日的国务院常务会议表示要继续支持居民自住和改善型住房消费,但此次《通知》中却并未提及“改善型住房”。 现在不清楚,此次《通知》中未提“改善型住房”,是否意味着各地不能再以“改善型住房”为理由为二套房贷开绿灯。 信贷政策一直被认为是楼市调控政策中的最有效环节,但由于“国四条”出炉后相关部门并未及时出台执行细则,导致市场传闻流行。 本月7日,即有报道称,银监会正就二套房贷政策在国有大行内部征求意见,希望将二套房贷首付比例提高至五成,利率提高至基准利率的1.1倍,并收回金融机构自主决定房贷利率的权力。消息传出当日,沪深地产股一度大面积下挫。 但银监会随即在8日予以澄清,称并未就二套房贷出台新政策,对“首付比例调高”的说法亦“不要误传”。 自2008年底中央出台扶持楼市政策后,围绕二套房贷一直是两种声音并行:政策面上银监会多次表态从未放松过二套房贷,而银行在具体操作层面则以“改善型住房”概念大打擦边球,甚至可以享受首套房才可给予的七折利率优惠。 在这种政策实际上已被市场消解的局面下,投资投机性购房的需求被进一步放大,也导致部分城市的房价达到了亟须控制的地步。在这种背景下,“国四条”的“加大差别化信贷政策”也“应运而生”。 不过,昨日《通知》的规定依然比业界预期的调控政策要略显宽松,甚至未能达到2007年央行和银监会首次出台“二套房贷”政策时的紧缩力度:当时规定二套房贷首付比例不低于40%,贷款利率也提高至基准利率的1.1倍。
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